拭目以待 正在改造中的新河南科技市場

　　（2020-02-08）河南鄭州科技市場IT產品配送網-鄭州電腦手機測評中心

　　時間：大約在冬季開始（2011年初至未來3-5年）

　　地點：文化路東，東風路南，白廟路北，文博西路西

　　人物：恒大地產、創新大廈、中科大廈、老科技市場、中關大廈等相關人物

　　事件：河南科技市場升級改造（核心區域之拆遷、重建）

　　自8月30日參加了河南科技園區管委會及恒大地產組織的園區升級改劃規劃意見征求會之后，我腦子里一直縈繞著老師給我說的這四個要素，河南科技市場什么時候開始改造？又會何時結束？哪些地方會被拆了重蓋？涉及哪些賣場主體及人？未來的科技園區核心區域，會被升級改造成什么樣？

　　這段時間我接觸了不少市場里的企業老總，以及政府的一些領導，就這件事也進行了探討。這篇文章，不是一篇記敘文，只借這四要素，與大家一起展開對于河南科技市場改造事件的討論。以下我們按事件、人物、地點、時間的順序來進行。

　　一、時間篇：

　　雖然恒大意見征求會上明確表示，關于河南科技市場改造的時間，會在2010年年底左右開始組織整體拆遷，二期項目整體同時建設，但在其新的規劃方案及建設方案中，又會作如何變化，還都是未知數。

　　在上次意見征求會中，企業代表也提出了希望分期拆遷建設的意見，恒大是否會采納還屬未知。如果分期拆遷建設，也許會比較好的解決一個問題，先拆一部分，建成再把其余的企業轉移過來，再折另一部分。這樣對于河南科技市場，應該是相對平穩的升級改造過程。但對于恒大來說，分期建設勢必會大大拉長建設周期，增加成本。如何權衡，只能看政府及恒大地產如何調控。另外，即使分期拆遷和建設，是先從中間地帶的老市場開始？還是從中關大廈和創新大廈兩頭開始依然不清楚，還是讓我們等待恒大地產的最終規劃公布。不管如何，最短三年，長了可能是五、六年，期待河南科技市場真正的浴火重生。

　　未來3-5年，我們看河南科技市場如何演變，相信未來的河南科技市場，會更好的展現出科技魅力，為所有的商家提供更好的經營環境，打造特色聯合電子商務、電子物流平臺；為消費者提供更好的購物環境及服務，有著更強的競爭力，甚至在全國內樹立起強大的影響力，確立中部IT貿易、研發經濟的制高點。

　　二、地點篇：

　　恒大此次升級改造地點，由南至北，包括了創新大廈、中科大夏，老科技市場8個區以及中關大廈及展廳。“拆”只是一個字，無論怎么寫，都會給河南科技市場留下痛。涉及區域的商家，何去何從，我相信大部分的商家無法做到象剛才那位老板一樣說早拆早安生，只是痛有多深，各自不一。不少的商家，雖然不做狡兔，但同樣三窟。這邊的拆除，對于他們來說，也只不過是少了一個門店罷了，不傷筋骨，在新開的海龍、潮人街或者以后的“中原之芯”再開一個就得了。但對于不少把“總部”設在這個區域，甚至只有一個店在這里的商家來說，“遷”，如何演繹都艱難啊。不止一次聽到這樣的話：哥做IT好多年，煩了。

　　曾經與政府的一些相關領導以及河南科技市場圈子內的資深人士討論過一個話題：河南科技市場在哪里？在文化路上，還是在東風路上，或者說是在東風路文化路交叉口？這是個值得玩味的問題。曾經的規劃，也有過“科技一條街”，所謂的“一”字型，也就是文化路至花園路段的東風路這一段；再后來，又有過“H”型，也是這三條路，寫成一個“H”。現在，至未來兩三年后，會是一個“T”字型嗎？東風路加上文博西路。

　　不管怎么猜測，未來的河南科技市場，將會出現幾個角色，百腦匯、賽博數碼港、“中原之芯”（據可靠說法已經被賽博收之囊中，但一切皆未定案）、恒大、海龍電子、凱隆大廈以及正弘。而整個河南科技市場的中心，也許將轉移至東風路上了，形成以東風路（文化路與花園路間）為中心的IT商圈有機整體，同時往西可能延伸至電子大廈，往南可能到文博西路上，就是圖中綠色虛線圈的位置。各位可能會注意到最東邊“未知區域”處，正弘雖然之前一直沒有提及，貌似不顯山露水，可以看出來，東風路花園路西南角這一片，全是正弘的地盤，除了藍堡灣與數碼公寓已經建成，文博西路東風路東南角的位置正在深挖，所蓋什么大樓暫時未知，而標著“未知區域”的這個位置，同樣有著很大的運作空間。對于正弘置業來說，將會靜觀河南科技市場的演變，也許后發制人。

　　三、人物篇：

　　為了從全局了解河南科技市場區域的布局，我們簡單制作了一張“河南科技市場IT商業分布示意圖”。從上面可以看到此次升級改造涉及的賣場，以及目前河南科技市場區域各個商業賣場的布局。

　　根據河南IT資訊網的調研，目前的河南科技市場主要商業區域中，創新大廈目前仍是客流量最大的賣場，次之應該是包括中關大廈、老市場在內的文化路兩側，從創新大廈門口至東風路口，賽博數碼港經過近三年的運營，客流量目前也有了不錯的提升。龐大的客流量，紅火了區域內的賣場，隨之而來的就是困擾了科技市場商家以及社會公眾已久的擁堵，文化路全線設計比較窄，由于初期規劃交通方面考慮的不足，文化路東風路交叉口至創新大廈門口這兩三百米的距離，常常擁擠著大量公交車、貨車、自行車甚至拉貨的小推車，讓人苦不堪言。今年6月底，東風路穿文化路地下通道正式通車，以及過街天橋的建成，稍稍減輕了擁堵的程度，但文化路上這兩三百米路段，仍然不是很通暢。這也是恒大建設方案中需要慎重考慮的問題。

　　位于創新大廈南邊的北京海龍電子賣場，一共三層，營業面積12000平方米，按照地理位置來說，其已不在河南科技市場商圈之內，海龍電子從進入已經近十個月，關于內部的運營也一直眾說紛紜，與北京海龍的關系也存在著多種的說法。據說將于12月25日正式開業，但從目前的裝修狀況來看，時間將會非常的緊張。

　　北京海龍電子賣場在競爭激烈、強手如林的中關村能一直站穩腳跟，可謂一個非常成功的商業案例，能否將其在中關村的成功復制至河南科技市場，按說沒問題。但令我不太樂觀的是：北京海龍，能不能將成功復制在河南科技市場的邊上。“邊上”，意味著邊緣化，而未來會不會變得更“邊緣化”，又得看最終恒大地產的改造方案如何進行了。假如創新大廈、中科大廈、老市場等區域全部拆遷重建，恒大的最終建設方案中將整塊區域的商業重心由以前的文化路移至東風路上，這也是很多業界人士比較看好的方案，可以更好的解決文化路段不適合做繁華商業路的問題。寬闊的東風路加上通暢的地下通道，再配合以比較科學的賣場規劃，將是恒大方案中IT賣場運營成功的有力保證。當然，這只是大家的猜測，最大的不定因素是一方面恒大很難放棄文化路側的賣場（商鋪）的誘惑，另一方面，文化路側是建成IT賣場？還是會變成國美或者蘇寧的所謂3C賣場？甚至是百貨商場？再就是海龍究竟能否在邊緣位置上獨樹一幟，經營得風生水起，我們將拭目以待。

　　而涉及區域中的中關大廈、展廳、老市場，歷經了多年的風霜，硬件環境已經比較落后，在當前的競爭中已經顯露出疲態，在為消費者提供一個很好的購物環境方面也慢慢力不從心了。此次重建，對于整個河南科技園區、對于消費者來說應該都是很樂意看到的事，但對于已經在里面經營多年的商家，應該是五味雜陳。筆者前段與中關大廈里一位做網絡設備的商家聊起來這事，老板快人快語：“拆吧，早拆早安生。”令我大為詫異，她接著說：“現在錢難掙得不得了，還累死累活，早都不想干了”。

　　作為此次改造區域中有著一定規模及運營規范的老牌IT賣場——創新大廈，在7月份與賽博分手后，運營一切正常，同時將在11月18日迎來自己的十周年店慶。雖然將會拆除的聲音早已傳出，可以說上空已經烏云密布，但目前看不出來對里面的商家經營有什么太大的影響，就象剛才所說的，客流量依然穩定。或許可以用一句話來表述目前大家的想法：以不變，應萬變。不管如何，祝創新大廈一路走好！

　　對于百腦匯與數碼港來說，此次恒大改造，將有很大可能推動河南科技市場的商業重心由文化路轉向東風路。百腦匯經過多年的精心經營，已經取得了很不錯的成績。中原之芯開業之后，這幾大賣場能否打造出更有競爭力的河南科技園區，能否共同把這個蛋糕做得更大，活得更加滋潤？抑或是在更殘酷的競爭中疲于應付，難以為繼？一切都需要時間來檢驗。總之，優勝劣汰是實踐真理，適者生存是自然法則，江山如此多嬌，且看誰奇葩異放。

　　四、事件篇：

　　關于河南科技市場的改造，由來已久，最早的規劃應該是2003年，我們首先來回顧一下歷史。河南科技市場1993年4月12日正式開業，1994年6月13日，被國家科委命名為“國家中部地區技術貿易中心”。

　　“2003年11月20日對于被譽為‘中原硅谷’的河南科技市場來說，是一個值得彈冠相慶的日子，運籌已久的河南科技市場全面升級改造工作正式啟動。將對河南科技市場進行全面升級改造。新的發展規劃將以現有中心區為基礎，力求通過３～５年的時間，使總投資達到15.5億元，企業總數增至5000家，年成交額達100億元，年稅收入達2億元，就業人數達3.5萬人。這次全面升級改造后，河南科技市場將成為產學研、科工貿一體化，功能齊全的國家中西部地區的‘硅谷’。”以上是2003年的一個報道，同時還介紹，為了支撐河南科技市場的升級改造，成立了河南黃河科技投資擔保公司，以解決改造所需的資金支撐問題。

　　2005年4月12日，由金水區政府和金基不動產（鄭州）有限公司聯合投資約60億元、規劃建筑面積154萬平方米的中原數碼港在河南科技市場正式奠基，這標志著具有“中原硅谷”之稱的河南科技市場進入整體升級改造階段。根據中原數碼港的總體規劃，在未來4至5年內，金水區將在文化路以東、花園路以西、東風路兩側區域內（占地約1000畝），對現有科技市場、白廟村及農科院試驗田區域進行整體建設和開發。中原數碼港將建成以信息產業為主，集高新技術及產品研發、生產、創業孵化、產品和技術成果展示交易、綜合服務、生活居住于一體的綜合性科技企業密集區。項目分為三期，預計2010年全部完成。數碼港建成以后，預計可容納以信息產業為主，涉及多個行業、領域的科技企業4000多家，可提供就業崗位4．5萬個，每年創造稅收1．5億元，成為中西部地區的信息交流中心、軟件產品貿易中心和高科技貿易中心。

　　2006年下半年，金水區與深圳市淞江投資擔保集團就白廟村改造項目舉行簽約儀式。河南省企業投資項目備案情況公示，就白廟暨河南科技市場升級改造項目成立了鄭州市淞江投資控股有限公司，計劃2006年10月至2009年10月間總投資60億元，項目總建筑面積1000000平方米，建設內容包括：少量住宅用于村民安置，市場交易中心、信息中心、展示中心、研發中心、配套物業用房、地下車庫及市場景觀等。

　　2006年9月中旬，白廟村村內的村民、商戶、租房戶正按照拆遷改造通告的要求，陸續向外搬遷，白廟村的拆遷改造及河南科技市場升級改造工作由此拉開了大幕。

　　2007年11月，河南科技市場改造項目地產商變成了鄭州市豫華房地產開發有限公司，擔負起了建筑面積達140萬平方米的白廟村暨科技市場舊城改造項目重任。該公司是深圳市粵華投資集團有限公司在鄭州市投資的一家房地產開發公司（另有說法說深圳淞江與深圳粵華是一家，暫無法求證），公司注冊資金為1億元人民幣。白廟村暨科技市場的改造項目取名豫華廣場，豫華廣場力求打造成含科技市場、綜合商業、寫字樓、商務公寓、智能住宅為一體的城市綜合體項目。未來的河南科技市場將成為輻射中原，影響中國中西部地區的IT市場。白廟村也將通過城中村改造，與河南科技市場一道，實現“浴火重生”。

　　再后來，豫華方案也不了了之，從“中原數碼港”到“豫華廣場”，幾經“浴火”，雖然沒有“重生”，但也一直按正常步伐往前進。最早百腦匯在一片稻田邊開始建設，2004年9月份正式開業，賽博數碼港在2007年1月開業，河南科技市場這個名稱，由以前只是指東風路文化路東南角的一塊區域，延伸成了泛指包括了老市場8個區、創新大廈、賽博數碼港及百腦匯在內的一個大區域。其間，金基不動產（2009年正弘地產接盤）的藍堡灣、數碼公寓項目在進行了馬拉松式的施工后，終于在今年完工交房，百腦匯對面的“中原之芯”大廈（暫名）也以緩慢的速度建設著。過去的三年內，河南科技市場商業賣場區域再沒有大的變革，直至今年，2010年，恒大地產正式入駐，拿下了河南科技市場核心位置的190畝地皮，計劃整體拆遷后進行重建，恒大時代正式來臨。

　　2010年8月30日，河南科技園區管委會與恒大鄭州分公司一起組織了升級改造意見征集會，由恒大方介紹了河南科技市場這塊核心區域的改造草案，并聽取了企業代表們的意見。在此之前，處于原白廟村居民用地位置的一期工程在此之前已經開工建設，筆者也從鄭州市規劃局的網上查到相關的許可批示公布，項目名稱為“恒大名都”，總計8幢寫字樓，總建筑面積約21萬平方米，由河南興科置業有限公司承擔建設。二期項目的規劃草案中，參與意見征集會的企業提出了不少的問題，包括了商鋪設計、停車位數量、物流規劃、定價、其他商業配套等，恒大地產方表示會慎重考慮，重新組織詳細的調研，對草案進行優化。日前從恒大地產鄭州分公司處了解到，新的設計方案已經基本定稿，新方案中包括了一幢88層高的地標性建筑，不過暫時還沒有正式公布，詳細的方案仍不得而知。

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